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4月更多不限价楼盘入市,购房者最关注的是涨多少!

0次浏览     发布时间:2025-03-31 17:32:00    

潮新闻客户端 记者 孙晨 黄磊

杭州最近的土地市场可谓疯狂,先是年初滨江集团夺得申花的全杭州地王,楼面价64834.5元/㎡;转眼间地王就被滨江自己刷新,3月25日,水电新村宅地成交楼面价为77408.5元/㎡;而就在上周,建发拿下杭州蒋村低密宅地,楼面价超过8.8万元/㎡,成为杭州最新地王。

开发商拿地不手软,购房者努力展开想象,预测这些杭州核心地块会卖多少,从单价12万元到20万元不等。而开发商们则普遍显得很冷静,因为他们即将面对的是并不确定的市场变动。

我们从4月开盘的一些新盘中可以看出,开发商会事先放风开盘价格,普遍高出市场预期,测测反应,但最终还是会理性定价,毕竟卖掉才是王道。

注:以上数据来源于潮新闻美好生活研究院,具体开盘信息以售楼处通知为准

例如多年未开的锦绣公馆,迎来不限价,首开79405元/㎡还卖得不错,中签率12.4%;二开82500元/㎡左右,中签率就上升至38%;但最近一次开盘均价达到85000元/㎡左右,目前显示就还有剩余房源,说明该价格超过大部分购房者的接受程度了。

就拿即将入市的绿城岸芷丁香为例,其位于东新单元的杭氧北板块。同板块中的馥源庭、星晖嘉和府开盘价格在47000元-54000元/㎡。绿城岸芷丁香位置上更靠近与星晖嘉和府,而后者开盘均价在47000元/㎡;而目前岸芷丁香坊间预计开盘均价在55000元-60000元/㎡,对比板块内刚开盘的新盘高了不少,而之前还流传出一个版本:首开价格在52000元-55000元/㎡,以绿城的溢价能力,户型在139㎡以上,这个定价或许更趋合理。

另一个案例是之江板块,华润的沄璟文华轩也即将开盘,其户型定位更大,在145-215㎡。之前,之江板块的限价一直是3.75万元/㎡,而华润这个项目因为地理位置绝佳,有传闻说要开到4.5万-5万元/㎡,如果按照单价4.5万元来算,最小户型的总价也要600多万,搭上车位要接近700万元,而开盘单价到5万元,那总价要超700万元,这个价格在杭州可选择余地就很多了。

因此,除非产品很有想象力,且高出市场标准很多,不然,把开盘价定在5万元/㎡,也是有风险的。毕竟刚刚开盘过的云涌之江均价36000元/㎡左右,市场接受度也刚刚好,要跳涨到单价4.5万元,沄璟文华轩在配置上也需要提升不少。

相反,位于市中心的御境映庐虽然限价在63900元/㎡,总价也都在1200万元以上,据悉从线下意向度来看,该项目依然不愁卖。如此看来,市中心或者如这次水电新村、蒋村地块,价值稀缺,价格可以大胆想象,只要产品与价格匹配,不乏接盘者。

不过,如果是推倒重来的全新板块,要卖出溢价空间,除了产品配置提升外,商业配置、交通甚至教育配套,都将成为开发商定价要考虑的因素,盲目用高规格堆砌出高价格,不以市场实际为依据,开盘就有可能遭遇滑铁卢。

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